Escritura de obra nueva
Comprar un inmueble, aunque no sea la primera vez, siempre es un momento emocionante, sobre todo cuando se hace la escritura de obra nueva. No obstante, puede suponer un quebradero de cabeza debido al desconocimiento sobre los documentos que se necesitan para llevar a cabo este proceso o tener una idea del coste que este pueda tener.
Antes de tener la escritura de obra nueva terminada hay que saber si se ajusta a la legalidad vigente en cuanto al sistema de infraestructuras y la administración local. El conjunto de leyes que ampara todo son específicas para esta materia y se supervisa por el ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana.
Recuerda seguir este consejo: firma la escritura de obra nueva siguiendo siempre todas las pautas legales que han quedado establecidas para evitar fraudes o cualquier tipo de inconveniente indeseable. Por este motivo, además, te ofrecemos toda la información sobre los gastos de escritura de obra nueva y el papel del notario en todo el proceso.
¡Sigue leyendo para descubrir todo lo que necesitas saber sobre este tipo de escritura pública!
¿Qué es una escritura de obra nueva?
Cada vez que se planifica la compra de una edificación o construcción, el primer trámite de carácter administrativo es obtener una escritura de declaración de obra nueva para que, de esta forma, conste jurídicamente su existencia. Es un requisito imprescindible para el posterior registro de la misma en el Registro de Propiedad.
Esta escritura se puede hacer antes de que se complete el edificio. De hecho, hay algunas entidades financieras que piden una declaración de escritura de obra nueva como requisito indispensable para determinar si financian o no la adquisición de la misma en ese momento.
Requisitos para la declaración de obra nueva
Como todo procedimiento legal de carácter administrativo, para poder declarar una escritura de obra nueva es necesario cumplir una serie de requisitos. Podemos hablar de tres casos distintos:
1.Escritura de declaración de obra nueva en construcción
Si la edificación está todavía sin terminar, necesitas exigir que el vendedor facilite los siguientes documentos:
- Acto de conformidad. Debe contar con una autorización administrativa, que es una licencia otorgada por el Ayuntamiento correspondiente. Es importante que en este acto consten todos los datos que permitan poder identificar la finca donde se edificará.
- Certificación redactada por un técnico competente que deberá acreditar que la obra en construcción se ajusta a la descripción de la obra.
- Acta de fin de obra. Se firma una vez que la obra haya finalizado. Esta acta constituirá la escritura de declaración de obra terminada, una vez que la construcción haya finalizado. Se exigen los mismos requisitos, a excepción de la licencia administrativa que ya consta en la declaración de obra en obra antigua.
2.Escritura de declaración de obra nueva terminada
Una vez que la obra ha terminado, habiendo cumplido con todos los requisitos legales previos, y según lo establecido por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), se debe contar con:
- Escritura de propiedad de la parcela.
- Acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa. Se trata de una licencia municipal.
- Certificación expedida por un técnico que tenga competencia en el área (arquitecto, ingeniero, entre otros).
- Seguro decenal para edificios.
- Licencia de primera ocupación o comunicación previa.
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad.
- Coordenadas de referencia geográfica.
- Libro del edificio, que se depositará en el Registro de la Propiedad.
- Escritura de división horizontal.
- Certificado de deudas con la comunidad de propietarios.
- Documentación de las juntas recientes.
- Último recibo de pago del IBI.
3.Escritura de declaración de obra antigua
Cuando el edificio lleva varios años construido, pero no ha sido inscrito previamente en el Registro de la Propiedad, se necesitan los siguientes documentos:
- Certificación expedida por el Ayuntamiento o por un técnico competente.
- Acta notarial descriptiva de la finca o una certificación catastral descriptiva.
Gráfica de la finca.
¿Cuánto se paga por una escritura de obra nueva?
Los gastos de escritura de obra nueva y división horizontal dependen de varios factores, como la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble, el valor de tasación o el coste de la construcción y la notaría que se elija para formalizar la declaración de obra nueva.
Según la OCU, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados suele oscilar entre el 1,5% y el 3% del valor de la obra nueva.
Si hay acuerdo entre las partes, pueden acudir a cualquier notaría, y si no lo hay pueden pactar quién asume la mayor parte de los honorarios notariales.
La figura del notario en la escritura de obra nueva
Aunque la declaración de obra nueva se puede realizar a través de un contrato privado en el que solo intervienen el comprador y el vendedor, muchas personas deciden acudir a una notaría a certificar la escritura de obra nueva en forma de documento público, para posteriormente presentarlo al Registro de la Propiedad.
Con la antigua ley, una persona podía comprar una casa con el correspondiente contrato de obra nueva con la creencia de que todo estaba ejecutado de acuerdo a la ley. Sin embargo, en ocasiones podía faltar algún permiso administrativo, lo que podía dañar la legalidad de la obra.
Ahora, los notarios y los registradores de la propiedad deben comprobar todos los documentos necesarios para inscribir la obra nueva en el registro de la propiedad.
El notario es el encargado de verificar la legalidad de la venta, la identidad y capacidad de las partes y los derechos de propiedad. También puede resolver dudas legales sobre el contrato de construcción o la firma. Por eso, aunque suponga un coste adicional, es muy recomendable contar con el notario para proteger jurídicamente la escritura de obra nueva terminada.
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