Valor de obra nueva
Cuando se construye una nueva vivienda, se añade una nueva planta o se proyecta un edificio es necesario hacerlo constar por más motivos además de por obligación legal. El principal es que exista una escritura pública en el Registro de la Propiedad que refleje quién es el titular para mayor seguridad jurídica y el segundo es que exista una declaración notarial (sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados por obra nueva) que refleje el precio para hacer constar el valor de declaración de obra nueva.
Este punto del precio es importante ya que, a la hora de declarar el valor de obra nueva, intervienen otros precios como el valor del inmueble como tal y el valor de obra nueva real. Es muy útil en casos de transmisiones o si queremos considerar los factores y variables que implica el mercado inmobiliario.
Valor de la declaración de obra nueva
Existe obligación de pagar el impuesto de actos jurídicos documentados por obra nueva porque el valor de obra nueva es un negocio jurídico diferente del negocio traslativo. Lo que se grava es la propia escritura de declaración de obra nueva: esto hace que sea merecedor de una tributación más considerable que si se tratara de un negocio traslativo de dominio.
El valor real de lo edificado (valor de la declaración de obra terminada) no conduce a la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva (transmisión patrimonial), ya que el coste de ejecución de la obra y el valor del inmueble terminado no tienen porqué ser coincidentes. Lo que se valora en este caso es el coste de ejecución del mismo.
Normativa sobre el valor de la declaración de obra nueva
La declaración de obra nueva genera un tributo por el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuya base imponible se calcula “por el valor real del coste de la obra nueva que se declare” según el artículo 70.1 del Real Decreto 828/1995 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Otras normativas a destacar sobre el valor de obra nueva son:
1.Administración Tributaria
Interpreta que este “valor real del coste de la obra nueva” (así se haya ejecutado con anterioridad a su declaración) sea el coste de ejecución material de la obra en la fecha de otorgamiento de la escritura (fecha del impuesto). Infringe así el significado de “coste real”, puesto que no se está calculando este, sino una actualización del mismo a la fecha de su declaración pública. También se olvida la normativa del ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): que tiene por objeto servir de referente cuando se interpreta el artículo 70.1.
2.Ley del IRPF
La declaración de obra nueva puede ser usada por los contribuyentes para reducir la ganancia patrimonial por la transmisión de la edificación. Por ello, la Ley del IRPF ha considerado que, en las transmisiones onerosas, el valor de adquisición es la unión sumada de varios componentes: el importe que sirvió para adquirir el inmueble más las inversiones efectuadas. Por todo ello, la obra nueva realizada sobre el terreno puede utilizarse para hacer crecer el valor de adquisición de la declaración de obra nueva.
La declaración de obra nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), con tipos impositivos que rondan entre el 0,5 % y el 1,5 % sobre el valor real del coste de la obra nueva. Estos tipos variarán dependiendo de lo regulado por cada comunidad autónoma.
Cálculo de la base imponible del valor de obra nueva
La base imponible de una escritura de declaración de obra nueva se constituye por el valor real del coste de la obra nueva que se haya declarado o por el coste de ejecución material de la obra. Sin embargo, no hay que confundir el valor real de lo edificado con el valor del inmueble terminado ni con el valor de mercado. Por lo que se refiere al valor del inmueble como tal, se ha de tener en cuenta cuándo se produce su transmisión en la finalización de las obras.
A diferencia del caso anterior, cuando se trata de una división horizontal (como un edificio de pisos y garajes, por ejemplo) la base imponible no se constituye por el valor real del coste de la obra nueva, sino por el valor de la construcción sumado al del terreno. Por lo general, la división horizontal y la escritura de obra nueva se dan simultáneamente en una misma declaración notarial, aunque los impuestos son diferentes y se liquidan separadamente. Lo importante en este punto es que el valor de la obra nueva incluye el valor del terreno.
Lo que se valora no es la transmisión patrimonial, sino un documento público notarial que constituye un hecho sujeto al impuesto sobre actos jurídicos documentados. Este impuesto se calcula sobre el coste de ejecución de la obra y no sobre el valor de la obra de construcción una vez terminada. Dicho coste de ejecución de la obra es lo que se paga al constructor siguiendo las certificaciones de obra que haya presentado.
En este caso solo suman en el cómputo los costes de la ejecución material de la obra, es decir, el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), los honorarios del arquitecto, el beneficio empresarial para el contratista y las tasas sobre la obra. Cuando se vaya a vender el inmueble, serán estos gastos los que determinen el valor de adquisición de la declaración de obra nueva para calcular la ganancia o pérdida patrimonial que se produzca.
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